成功案例

房屋买卖过程不符合交易习惯,法院推定其为恶意串通

作者:靳双权 来源:找法网 日期:2018年01月10日

 

(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

2012年3月,郭某某诉称:我与杨某某系夫妻关系,二人于2004年11月26日登记结婚。在婚姻期间,我们于2007年7月13日购买302号房屋,房屋面积377.22平方米,房产售价为8865714元,房屋权利人登记在杨某某名下。2009年,我与杨某某夫妻感情恶化。我曾于2010年、2011年间二次起诉要求与杨某某离婚,均被法院驳回。在二次离婚诉讼期间,杨某某从事一系列私自转移夫妻共同财产的行为。

我担心杨某某再恶意转移财产,已主动将302号房屋的房产证收回。但其后经我查询得知,在法院第二次驳回我的离婚诉求后1个月之余,杨某某私自补办302号房屋的房产证,并于2011年9月24日以低价269万元将房屋出售给某某公司,9月27日房屋过户完毕。因杨某某与某某公司恶意串通,以达到转移夫妻共同财产的目的,且根据“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效”的规定,双方签订的房屋买卖合同无效,故我起诉,要求:1.确认杨某某与某某公司于2011年9月24日、2011年8月10日签订的房屋买卖合同无效;2.某某公司配合为我、杨某某办理房屋产权变更登记手续。

2、被告辩称

某某公司辩称:我公司通过二手房交易网站得知302号房屋欲出售的情况,后通过中介方某(北京)房地产经纪有限公司找到杨某某。2011年7月底、8月初左右,我公司在中介的陪同下看房。看房时,杨某某自称单身,房屋归其个人所有。后双方签订房屋买卖合同,房屋总价款1516万元,我公司已付清房款。因我公司不清楚郭某某与杨某某之间的夫妻关系,并已付清购房款,属于善意第三人,故我公司不同意郭某某的诉讼请求。

二、法院查明

杨某某(甲方)与某某公司(乙方)签订《二手房买卖合同》。约定:乙方同意购买甲方拥有的302号房屋,房屋建筑面积383.45平方米,双方协商同意房屋单价每平方米39536元,房屋总价1516万元,本合同签订后30日内,乙方向甲方或甲方指定的第三人帐户支付116万元,作为购房定金;……与本合同有关的任何争议,双方可以协商解决,协商不成的,提交十堰仲裁委员会按照争议发生时该会有效的仲裁规则仲裁解决;甲方承诺,其对房屋拥有完全充分的所有权,其有充分权利处分房屋,如房屋因甲方权利瑕疵不能办理过户登记,本合同终止,甲方向乙方承担违约责任。在该合同落款甲方处有“杨某某”签字字样;乙方处有“王博”签字字样,但未加盖某某公司的公章,甲、乙方下方分别打印时间“二○一一年八月十日”。

审理中,某某公司称其公司通过中介公司与杨某某联系看房,在其公司法定代表人王博来京出差期间,认为房屋合适,随即购买房屋;其公司与中介公司之间未签订居间服务合同,中介费由杨某某负担。

2011年8月22日,由吴立分二次向王霞的个人帐户内汇款,款项分别为38万元、78万元。审理中,某某公司称其公司应杨某某的要求向王霞的账户内汇入购房款,吴立系其公司工作人员,汇款系职务行为。某某公司向法院提供落款时间为2011年8月10日、由杨某某签名的划款通知,该通知内容为:“贵公司应付本人款项,请划转给如下帐号:户名:王霞……”。

2011年9月24日,杨某某与某某公司网签《存量房屋买卖合同》,其中约定杨某某向某某公司出售302号房屋,房屋价款为269万元。

2011年9月27日,杨某某为某某公司办理了302号房屋的所有权转移登记手续,该房屋所有权人登记在某某公司的名下。

此后,郭某某通过物业公司得知302号房屋被出售,并查询了房屋产权登记信息。2012年3月,郭某某向某某公司发出函件,提出某某公司向杨某某购买的房屋价格低于市场价格。2012年3月26日,某某公司做出《关于我公司购买杨某某女士首府房产有关事宜的说明》,其中指出:“我公司购买杨某某女士的首府房产远低于市场价格不是事实。您所知道的价格仅仅是杨某某女士根据北京有关部门规定的指导价格确定的用于办理房屋产权登记的价格。”

2012年4月10日,某某公司的法定代表人王博通过银行以每笔100万元、分14笔转入的方式向杨某某的银行账户内转入总计1400万元。

审理过程中,某某公司于2012年5月30日申请仲裁,要求杨某某履行二手房买卖合同,向其交付302号房屋,要求杨某某支付违约金。杨某某亦到庭参加了诉讼。2012年9月28日,仲裁委员会裁定杨某某在裁定书生效之日起3日内向某某公司交付302号房屋、杨某某在裁定书生效之日起10日内向某某公司支付违约金1243120元(自2012年4月14日至2012年9月28日止),以后违约金另行计算至房屋交付之日止(每日7580元)。

审理中,郭某某主张在某某公司的财务帐册中并无购置302号房屋的记录,并向法院提供工商登记材料。郭某某主张房屋转让时的市场价格近2000万元,并向法院提供网络下载资料。

审理中,经郭某某申请,法院裁定查封某某公司名下302号房屋。

三、法院判决

1、确认杨某某与某某公司之间签订的《二手房买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效。

2、杨某某、某某公司办理将302号房屋的所有权人恢复登记至杨某某名下的产权变更登记手续。

3、驳回郭某某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

302号房屋系郭某某与杨某某在婚姻关系存续期间购买,在无相反证据的情况下,该房屋属于夫妻共同财产。杨某某未经郭某某同意,擅自向某某公司出售该房屋,构成无权处分。从某某公司陈述之签约洽谈及合同履行过程看,其交易过程包括:来京看房一次后随即签约、某某公司未在房屋买卖合同内加盖公章、未手签日期、某某公司未与中介公司签订居间服务合同、在支付100余万元后某某公司即取得房屋产权证、在郭某某提出异议后从某某公司法定代表人的帐户内向杨某某账户内转入1400万元等,因上述交易行为并不符合通常房屋买卖的交易习惯,且杨某某与某某公司的交易价格偏低于当时房屋市场价格,在某某公司的财务帐册中并无购置302号房屋的记录,故法院不能认定杨某某与某某公司之间的房屋买卖为真实交易以及某某公司的行为为善意,故推定杨某某与某某公司之间存在恶意串通。对郭某某要求确认杨某某与某某公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求,法院予以支持。郭某某要求某某公司为杨某某办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求,法院予以支持。郭某某要求某某公司为其办理产权变更登记手续,因本案对原产权登记不做变更登记处理,故法院不予支持。


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